재개발 재건축 정비 사업 조합의 기존 자산의 마지막 후 자산 비례율 감정 평가 정비 사업 과정에서 감정 평가가 많습니다. 객관적 가치를 통해서 사업성을 평가하면서 사업지 내에 조합원이나 국유 유지 매수 등에도 활용됩니다. 또 매도 청구와 수용 등 기본적으로 감정 평가가 이뤄집니다. 그 중에서 기존 자산 감정 평가는 조합원 간의 상대적 가치 비교입니다. 같은 사업지 내라고 해도 더 좋은 위치나 더 넓은 땅은 그에 상응하는 가치를 인정해야 조합원의 동의율이 높죠. 감정 평가라는 것은 토지 등의 유형 무형의 자산을 그 경제적 가치를 판단하고 값으로 표시하는 것이래요. 전문가를 통해서 객관적 가치를 화폐로 표시하는 것이라고 말할 수 있습니다.감정 평가는 수익 방식(수익 환원 법), 원가 방식(원가 법)비교 방식(거래 사례 비교 법)및 공시 지가 기준 법이 있습니다. 대부분은 비교 방식입니다. 즉, 비슷한 거래 사례를 기준으로 평가하는 것이 가장 일반적인, 피평가자를 설득하기도 용이합니다. 다만, 가격이 이 경우는 과거의 사례에 근거하고 있어 현재와 미래를 예측할 수 없다는 결점이 있습니다. 그러므로 감정 평가의 시점이 중요합니다. 그런데 미래를 누가 압니까>>
재건축과 재개발에 있어서 감정평가의 종류를 알아봅시다. 먼저 재건축 사업에서의 감정평가를 살펴봅시다.
재개발 사업의 감정평가는 다음과 같습니다.감정평가목적감정평가시점 기준시점 선정주체 선정시점 추정분담금 산출, 검증추진위 사업인가 총회전 조합원 분양신청 전 산정시점 추진위 or 조합1 추진위 or 조합정비기반시설 무상양도/귀속평가사업 시행인가 신청이전사업 시행인가 예정일 조합2조합 설립인가 이후에 종래 자산평가사업 시행인가 고시일시장(구청장) 2사업시행인가 전후 임차인 영업보상감정평가 종료 후 자산평가 분양신청 만료일 이후에 관리처분이전분양신청 만료일 분양미신청자 현금청산신청 만료일 이 후보상의 계약기간, 매각 신청만료일 이후 각 후보자의 보상금 도지사정비 사업으로 조합원이 관심의 높은 감정 평가가 기존 자산 감정 평가입니다. 현재 우리 집의 가치가 얼마인지가 궁금하다고 생각합니다···기존 자산 감정 평가는 그런 의미가 아닙니다. 기존 자산이란 재개발 전의 내 집이며 화장 후 자산이란 재개발 후의 보금자리라고 생각하세요. 기존 자산에 대한 감정 평가를 할 목적은, 권리자 개인별의 기존 토지 및 건물의 가격을 산정하는 것이며 관리 처분 계획 수립을 위한 기준 가격을 준비하는 것입니다.그러므로 기존 자산 감정 평가는 절대적 가격보다 상대적 가격, 즉 토지 등 소유자 간 형평성과 적정 가격 균형 유지가 중요한 것입니다. 화장 후 자산 감정 평가는 그 목적이 관리 처분 계획 수립, 즉 조합원 분담금 산정을 위해서 화장 후 자산 즉 신축 자산의 가격을 산정하는 것입니다. 요약하면 조합원의 분양 가격 산정을 위한 감정 평가입니다. 평가 기준일은 분양 신청 기간 만료일, 즉 관리 처분 계획 기준일 기준일로 합니다. 조합원 분담금은 조합원 분양 가격(=마지막 후 자산 감정 평가액)에서 조합원 권리가 액(마지막 전 자산 감정 평가액×비례율)을 빼는 것입니다. 비례율은{(Σ 분양 총수입-사업비 총액)÷기초 자산 감정 평가액}에서 계산합니다.분양 총 수입 예상액은 조합원 분양 분과 일반 분양 분에 임대 주택 매각 수입을 더한 값이며, 사업비 총액은 시공비 노조 운영비 및 각종 용역비 등입니다. 비례율도 중요하지만 기존 자산 감정 평가 시 조합원 간에 아무리 객관적이고 상대적인 평가를 했는지 관심을 가지고 봐야 합니다. 자신의 집을 시세보다 높은 10억이라고 평가했다고 해서 좋다고 말할 수는 없습니다. 다른 집을 20억이라고 평가했다고 하면 우리 집의 조합 내에서의 가치는 다른 집보다 50%밖에 없다는 것입니다. 그래서 감정 평가 업자를 선정하는 것에도 신경전을 하기도 합니다. 감정 평가를 거친 뒤 분양 계획이 나오고 이어 관리 처분 계획을 수립하게 됩니다. 즉, 기존 자산 감정 평가와 사후 자산 감정 평가를 거쳐서 관리 처분 계획을 수립하게 됩니다.관리 처분 계획이라고는 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가격을 확정하고 분양 예정 부지 또는 건축물에 대하여 합리적이고 균형적인 권리 분배에 관한 사항을 정하는 것입니다. 사업 시행 계획은 조합과 인가청의 관계라면 관리 처분 계획은 노조와 조합원 관계로 볼 수 있습니다. 이 단계에서 조합원 분담금이 얼마인지 일반 분양을 얼마로 할지가 결정된다고 볼 수 있습니다. 계획이므로 향후 사업 진행 속도, 시공사와 관계 등에 따라서 금액을 유동적으로 합니다. 그래서 마지막으로 조합 해산, 청산 절차를 거쳐서 추가 분담금이나 조합원 환전급이 계산됩니다. 일반 분양 분을 얼마로 하느냐가 관건입니다만, 아무래도 부동산 경기에 영향을 많이 받겠네요. 지금처럼 바닥의 때는 일반 분양을 하지 않겠죠. 시세가 높이 올라갔을 때 일반 분양을 하고 그 수입이 늘어나야 조합원 부담금이 줄어들기 때문입니다. 기존 자산 및 사후 자산 감정 평가 외에도 많은 감정 평가를 실시합니다. 이건 앞의 표 집계한 것에 나옵니다. 정비 구역 내의 모든 부동산을 감정 평가한다고 생각하면 좋을까요. 출처:경기도 평생 교육 포털(GSEEK)서울시 건설 사업 정보 몽탕(클린 업 시스템)※관련 법령 개정 등이 있는 경우가 있으니 국가 법령 정보 센터(www.law.go.kr)등에서 확인하십시오. 시·도조례도 확인해야 합니다.정비사업에서 조합원들이 관심이 많은 감정평가가 기존 자산감정평가일 것입니다. 현재 저희 집의 가치가 얼마인지 궁금하실 거예요…기존 자산감정평가는 그런 뜻이 아닙니다. 기존 자산이란 재개발 전의 내 집이고, 종후 자산이란 재개발 후의 내 집이라고 생각하시면 됩니다. 기존 자산에 대한 감정평가를 하는 목적은 권리자 개인별 기존 토지 및 건물 가격을 산정하는 것이며, 관리처분계획 수립을 위한 기준가격을 마련하는 것입니다.따라서 기존 자산감정평가는 절대적 가격보다 상대적 가격, 즉 토지 등 소유자 간 형평성과 적정한 가격 균형 유지가 중요한 것입니다. 종후자산감정평가는 그 목적이 관리처분계획 수립, 즉 조합원 분담금 산정을 위해 종후자산 즉 신축자산의 가격을 산정하는 것입니다. 요약하자면 조합원 분양가 산정을 위한 감정평가입니다. 평가기준일은 분양신청기간 만료일, 즉 관리처분계획기준일을 기준일로 합니다. 조합원 분담금은 조합원 분양가액(=종후 자산 감정 평가액)에서 조합원 권리 가액(종전 자산 감정 평가액×비례율)을 공제하는 것입니다. 비례율은 {(α분양총수입-사업비총액)÷기초자산감정평가액}으로 계산합니다.분양 총수입 예상액은 조합원 분양분과 일반분양분에 임대주택 매각 수입을 더한 값이며, 사업비 총액은 시공비, 조합운영비 및 각종 용역비 등입니다. 비례율도 중요하지만 기존 자산감정평가 시 조합원 간에 얼마나 객관적이고 상대적인 평가를 했는지 관심 있게 봐야 합니다. 내 집을 시세보다 높게 10억이라고 평가한다고 해서 좋다고 할 수는 없습니다. 다른 집을 20억으로 평가했다면 우리 집의 조합 내 가치는 다른 집에 비해 50%밖에 되지 않는다는 것입니다. 그래서 감정평가업체를 선정하는 데도 신경전이 되기도 합니다. 감정평가를 거친 후 분양계획이 나오고 이어서 관리처분계획을 수립하게 됩니다. 즉 기존 자산감정평가와 사후자산감정평가를 거쳐 관리처분계획을 수립하게 됩니다.관리처분계획이란 조합원이 출자한 종전 토지 및 건축물의 가격을 확정하고 분양예정부지 또는 건축물에 대하여 합리적이고 균형적인 권리배분에 관한 사항을 정하는 것입니다. 사업시행계획은 조합과 인가청의 관계라면 관리처분계획은 조합과 조합원의 관계로 볼 수 있습니다. 이 단계에서 조합원 분담금이 얼마인지 일반분양을 얼마로 할지가 결정될 것으로 보입니다. 계획이므로 향후 사업 진행 속도, 시공사와의 관계 등에 따라 금액을 유동적으로 하겠습니다. 그래서 마지막으로 조합 해산, 청산 절차를 거쳐 추가 분담금이나 조합원 환금급이 계산되는 거죠. 일반분양분을 얼마로 하느냐가 관건인데 아무래도 부동산 경기에 영향을 많이 받을 겁니다. 지금처럼 바닥일 때는 일반분양을 하지 않을 겁니다. 시세가 높게 올랐을 때 일반분양을 해서 그 수입이 늘어야 조합원 부담금이 줄어들기 때문입니다. 종래의 자산 및 사후 자산의 감정 평가 이외에도, 많은 감정 평가를 실시합니다. 이것은 앞의 표에서 정리한 것에 나옵니다. 정비구역 내의 모든 부동산을 감정평가한다고 생각하시면 될 것입니다. 출처 : 경기도평생학습포털(GSEEK), 서울시정비사업정보몽땅(클린업시스템)※관련법령 개정 등이 있을 수 있으니 국가법령정보센터(www.law.go.kr ) 등에서 확인하시기 바랍니다. 시도 조례도 확인해야 합니다.