2024년 세법 개정에 따른 상호이익형 임대주택 양도세 면제 조건
2024년 7월 25일 발표된 세법 개정안에는 상호임대주택 제도에 대한 특별신청기간 연장이 포함되어 있습니다. 개인적으로 저는 상호임대주택 제도가 부동산 관련 세액공제 중에서 가장 큰 혜택이라고 생각합니다. 아래에서 상호임대주택의 조건과 양도세 면제 혜택을 받는 방법을 요약해 보겠습니다. 1. 상호임대주택 특별규정이란 무엇인가요?
상호임대인 제도는 규제지역 내 주택의 전세 및 월세를 임대차 계약 대비 5% 이하로 인상하는 임대인에게 2년간 실제로 거주하지 않더라도 양도소득세 비과세 혜택을 제공하는 제도입니다. 양도소득세 자체가 면제되므로 부동산의 시세 차이를 온전히 누릴 수 있어 부동산 관련 세제 혜택 가운데 가장 파격적인 혜택이라고 할 수 있습니다. 혜택 세부 정보
원래 2017년 8월 3일 이후 취득한 규제지역 내 주택에 대한 양도세 면제를 받으려면 ① 실제로 주택에 2년 거주한 사람, ② 2년 소유한 사람, ③ 최종 주택으로 주택을 매도한 사람이면 양도세 면제를 받을 수 있었습니다. 하지만 동거주택주인 경우 ① 2년 소유했고, ③ 최종 주택으로 주택을 매도할 때 양도세가 면제됩니다. 이는 최종 주택 소유자가 된 다주택자에게도 적용되므로 큰 혜택입니다. 하지만 세금이 면제되는 큰 혜택이기 때문에 동거주택주가 되기 위한 조건이 매우 엄격합니다. 2. 동거주택주가 되기 위한 조건
상호 임대인의 조건은 신규 또는 갱신 계약을 체결할 때 임대료를 이전 계약에 비해 5% 이하로 인상해야 한다는 것입니다. 이는 매우 간단해 보이지만 실제로는 이전 계약과 신규/갱신 계약을 모두 충족해야 하므로 이미 집을 소유하고 임대하는 사람에게만 적용됩니다.
(이전계약) 이미 임대차계약이 있어야 합니다. 기존계약은 최소 1년 6개월 이상 지속되어야 합니다. 이러한 조건으로 인해 주택 매수 후 체결된 새로운 임대차계약 또는 승계된 임대차계약은 이전계약으로 인정되지 않습니다. 따라서 주택 매수 시 임대차계약을 상속받아 이전계약으로 공동임대인 조건을 충족하기 위해서는 ① 이 승계계약이 종료된 후 ② 다시 이전계약 조건을 최소 1년 6개월 이상 충족해야 하며 ③ 후속계약에서 5% 인상된 공동임대인 조건을 충족해야 합니다. 주택을 새로 취득한 경우 새로운 임차인과 새로운 계약을 체결한 후 1년 6개월이 지나야 이전계약으로 인정됩니다. (신규 및 갱신계약) 기존 임대차계약이 이미 1년 6개월 동안 지속된 경우 임대료가 5% 인상됩니다. 임대료가 5% 인상된 후 임차인은 2년 계약기간을 준수해야 합니다. 신규 및 갱신 계약은 2024년 12월 31일 이전에 체결해야 합니다. 또한 임차인이 계약 갱신 요청권을 사용하여 임대료를 5% 인상하면 상호 임대인으로 인정되고 등록된 임대 주택도 혜택을 받습니다. 이전 임대 계약이 2년 미만인 경우
2년 계약을 체결하였으나 상호 합의에 따라 임대기간이 1년 6개월로 한정된 경우 1년 계약을 체결하였으나 묵시적 갱신 등으로 새로운 계약 없이 2년 임대 계약을 체결한 경우 기존에는 이전 임대계약이 1년 6개월을 채우지 못한 경우 이전 임대계약으로 인정하지 않았으나, 유권해석에 따르면 다음 사례와 같이 합산하는 경우 이전 임대계약으로 인정합니다. 2022년 1월에 임차인 A와 2년 임대계약을 체결하였으나 실제로 임차인 A는 1년만 채우고 나감 2023년 2월에 임차인 B와 새로운 1년 임대계약을 체결(이때 임대계약은 계약 A와 같거나 낮은 금액) 2024년 2월에 임차인 B와 2년으로 계약 갱신(공동임대인 계약) *A 1년 계약과 B의 1년 계약을 합산하여 이전 2년 계약으로 간주!2024년 7월에 발표된 세법 개정안이 통과되면 다음과 같이 혜택이 확대됩니다.기존에는 2024년 12월 31일까지 임대계약을 체결해야 했기 때문에 주택을 매수한 후 신규 임대계약을 체결한 사람이나 임대계약을 상속받은 임대인이 상생임대주택 특별조치법 적용을 받는 데 기간 문제로 어려움을 겪었습니다. 다만, 공고된 세법 개정안에 따라 상생임대주택 특별공급 적용일이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 변경돼 기존에 상생임대주택 특별공급을 받기 어려웠던 사람들도 지원 대상이 될 수 있게 됐습니다. 이에 따라 주택을 매수하고 ① 이전 계약일로부터 1년 6개월이 지나서 세입자를 데려온 사람 ② 2026년 12월 31일까지 신규 또는 재계약 시 임대료를 5% 이하 인상한 사람 ③ 해당 주택이 최종 1주택이 되는 경우 이전 계약으로 인정돼 상호임대주택 특별공급을 신청할 수 있습니다. 현재는 거의 모든 지역이 비규제 지역이지만, 취득 당시 규제 지역이었다면 양도세 면제를 받으려면 실제로 해당 주택에 2년간 거주해야 했습니다. 이러한 실제 거주 요건은 면제되고 세제 혜택도 받을 수 있으니 현재 갭투자를 한 사람은 해당 내용 확인에 주의가 필요합니다. 상호임대주택과 상호임대 임차인의 조건을 이렇게 적어보았습니다.요약하자면, 아래의 모든 조건을 충족한다면 혜택을 받으실 수 있습니다.이전 임대차 계약의 존재 이전 임대차 계약이 1년 6개월 이상이었습니다 신규 및 갱신 임대차 계약의 임대료가 5% 이내입니다 신규 및 갱신 임대차 계약은 2024년 12월 31일까지 체결해야 합니다(세법 개정안이 통과되면 2026년 12월 31일까지 체결).신규 및 갱신 임대차 계약은 임차인이 2년 동안 체결해야 합니다 이전 임대차 계약의 집주인과 신규/갱신 임대차 계약이 동일해야 합니다 해당 주택이 최종 1주택으로 매도되어야 합니다 세금을 면제해주는 제도이기 때문에 상호임대인으로 인정받기 위한 조건이 엄격합니다.다만, 2020년에 갭투자로 주택에 투자한 사람이라면 누구나 확실히 자격이 될 수 있으니, 이번 세법 개정안이 통과되는지 주시해주시길 바랍니다. #상호 임대인 #상호 임대인 조건 #상호 임대 주택 #상호 임대 주택 조건 #양도세 면제 #상호 임대인 양도세 면제 #자본 소득세 면제